Rappelons-le, il existe aujourd’hui une alternative à l’immobilier locatif en direct. Les SCPI, ces fameuses Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ont offert un rendement, de près de 5.2% de moyenne sur l’ensemble de l’année 2011 et 5.5% en 2012.
Le fonctionnement est simple, vous achetez des « parts » pour investir en SCPI, géré par un gestionnaire (Périal, HSBC Reim, Ciloger, Corum AM, etc.) qui, vous (la SCPI) versera trimestriellement des dividendes correspondant à votre « loyer ».
C'est-à-dire un pourcentage du résultat de la SCPI par rapport au montant initialement versé. Ce gestionnaire possède un parc immobilier très diversifié, que ce soit au niveau géographique ou du secteur choisi (Bureaux, commerces, etc.). Le risque de ne pas percevoir ses loyers est hautement mutualisé, d’une part grâce à la capitalisation de ces sociétés (de dix millions à plus de 1 milliard d’euros) et aux nombres importants de locataires et d’autre part grâce aux réserves dont elles disposent généralement.
Le revenu foncier
Comme indiqué précédemment, le type de revenu est un revenu foncier. La société de gestion distribue des loyers sous la forme de dividendes. Ces dividendes sont taxés à votre taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (15.5%). L’idée est donc de réduire votre bénéfice foncier au maximum afin de réduire ces impôts. La manière la plus simple de s’y prendre réside encore dans le choix de financement de votre investissement. Par exemple avec un emprunt vous pourrez déduire les intérêts. Vous réduirez ainsi votre bénéfice foncier et donc vos impôts.
Jusqu’ici rien d’exceptionnel. La vraie question est : sur combien d’années dois-je emprunter ? La réponse de nos conseillers est claire.
Empruntez sur la plus longue durée possible. Pourquoi ?
Prenons (M) le montant de la mensualité à rembourser sur votre emprunt. Cette somme doit être égale à votre loyer (L) + apport personnel (A). Le but est donc que la proportion d’apports personnels soit le plus faible possible. Sachant que les loyers sont revalorisés et donc augmentent tous les ans, la mensualité à rembourser restant la même tout au long de l’opération, plus j’avance dans le temps, plus mon apport personnel diminue. De plus, si j’emprunte à long terme, le montant des mensualités à rembourser sera plus petit, les loyers égaux, et l’apport personnel est donc encore plus faible.
Alors oui, bien sur, le taux d’intérêt sera plus élevé à long terme qu’à court terme : aucune importance, car de toute façon vous pouvez déduire vos intérêts.
Demandez une simple simulation chez un professionnel de la gestion de patrimoine, vous seriez surpris du résultat…
