L’investissement dans une SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) est de plus en plus prisé par les contribuables, étant donné le nombre d’avantages qu’il propose. Les SCPI les plus rentables sont les SCPI de rendement, investissant dans des immeubles composés exclusivement de bureaux, commerces ou entrepôts et non dans des immeubles d’habitations classiques. Le marché de l’immobilier professionnel comporte davantage de stabilité. La société de gestion prend en charge toute la gestion des biens ainsi que l’administration de ceux-ci. La rentabilité moyenne des SCPI est annoncée de plus de 5% pour 2014.
Acheter des parts de SCPI peut se faire de différentes manières, et à des montants très variable. Certains contribuables n’auront qu’à investir qu’une centaine d’euros pour devenir associés de ces sociétés de gestion. Il est possible d’investir au comptant ou à crédit, en direct ou via un contrat d’assurance vie et peut faire l’objet d’un démembrement. Nous allons nous intéresser ici tout particulièrement à l’achat de parts de SCPI à crédit, considéré comme le montage le plus rentable.
Le principal avantage de l’acquisition de parts de SCPI par emprunt est de pouvoir faire jouer l’effet de levier économique du crédit. Le principe est simple, les loyers perçus sous forme de dividendes permettent de rembourser les mensualités de l’emprunt, permettant ainsi à l’investisseur de ne fournir que très peu d’effort d’épargne. Ainsi, à terme, l’investisseur devient propriétaire du bien tout en ayant fourni que peu d’épargne personnelle.
Un autre effet de levier ressort de ce montage : l’effet de levier fiscal. Lorsqu’un investisseur déclare ses revenus provenants des parts de la SCPI, il peut déduire des loyers les intérêts d’emprunt. Le résultat imposable sera donc moindre. Investir en SCPI par emprunt permet donc de réduire l’impact fiscal du montage.
Si ce montage semble intéressant, il est important de savoir que plus la durée du crédit sera importante, plus le montage sera optimisé. Au fur et à mesure des années, on rembourse d’avantage de capital que d’intérêts, rendant l’effet de levier fiscal quasiment inefficace. Les revenus sont plus élevés et non compensés par le remboursement des intérêts.
Il est donc nécessaire de se renseigner auprès d’un professionnel de la gestion de patrimoine, afin d’étudier différentes hypothèses.
